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時(shi)間︰2020-04-05 14:26:54 來源(yuan)︰經濟參考報

當前,國內房地產行(xing)業集中度(du)不(bu)斷(duan)提升,房ke)笥攀?猶 qu)勢正(zheng)在(zai)加速(su)。數據(ju)顯示,2019年330家房ke)篤撇 僨糠科(ke)笳zheng)體(ti)業績也未有明顯提升。今年,各(ge)梯隊房ke)竺men)檻進(jin)一步jiao)嶸  婺7科(ke)罄┤莘嘔huan),新增(zeng)千億(yi)房ke)笫饗韻陸擔 年來房ke)笳zheng)體(ti)的目標完成率水平也逐年降低(di)。

房ke)罅郊 只 xian)象加劇

1月13日下午,世茂(mao)集團與福晟集團聯(lian)合(he)宣布,世茂(mao)集團收購(gou)福晟集團的87個項目,成為(wei)2020年首個大型收並購(gou)事(shi)件,甚至(zhi)被稱為(wei)“世紀大並購(gou)”。在(zai)業內看來,房地產行(xing)業正(zheng)由高速(su)發展gu)shi)期(qi)進(jin)入(ru)橫盤期(qi),加之2019年融資監管政策收緊,眾(zhong)多房ke)笏媼俚納嫜沽κ肺wu)前例(li)。

隨(sui)著行(xing)業集中度(du)的不(bu)斷(duan)提升,行(xing)業di)凡扛窬植bu)斷(duan)穩(wen)固,2019年房ke)OP30門(men)檻值已超千億(yi)。與此同(tong)時(shi),留(liu)給中xing)Σqi)業的機會(hui)卻越來越少,並且(qie)地產行(xing)業的容錯度(du)降低(di)。針對世茂(mao)集團收購(gou)福晟集團事(shi)件,億(yi)翰智(zhi)庫相關分析人士(shi)指出︰“本次交易的被收購(gou)方福晟集團,曾經也是穩(wen)健經營(ying)的典範,但在(zai)瞬息萬(wan)變的行(xing)情之下,連續踏(ta)空節奏,加上應對失當bao) 鈧zhong)釀下今日的苦果。”

行(xing)業整(zheng)體(ti)規模增(zeng)速(su)也在(zai)顯著放緩(huan),百強房ke)蠊婺Tzeng)長“失速(su)”。2019年12月,房ke)蠼jin)一步加大供貨力度(du)qun)陀ying)銷(xiao)力度(du),以沖(chong)刺(ci)年終(zhong)業績,百強房ke)筧ㄒyi)銷(xiao)售金(jin)額環fan)仍zeng)長18.3%至(zhi)9903.4億(yi)元,創(chuang)全年單月規模新高。然而,多家市場機構統計顯示,真(zhen)實情況並不(bu)如企(qi)業業績增(zeng)速(su)反映得那麼樂(le)觀,企(qi)業實際去化表(biao)現(xian)普遍不(bu)及預(yu)期(qi)。權益(yi)口徑duan)攏 僨糠科(ke)019年全年累計銷(xiao)售金(jin)額同(tong)比增(zeng)長6.5%,不(bu)及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同(tong)時(shi),2019年全年,數百家房地產企(qi)業宣告破產的消息進(jin)一步引發市場關注(zhu)。中國指數研究院的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在(zai)人民(min)法院公(gong)告網,以“房地產+破產文書”為(wei)關鍵(jian)字可檢索(suo)出來400多條破產文書,以企(qi)業為(wei)單位(wei)來看的話,剔除部分重復企(qi)業及非房地產企(qi)業,共計330家房ke)蠓 劑似撇喙匚氖欏/p>

中指院he)喙胤治鋈聳shi)指出,發布破產文書的房地產企(qi)業主要分布于長三(san)角(jiao)與珠(zhu)三(san)角(jiao)城(cheng)市群(qun),上述兩個區域佔(zhan)總數量的43%。中指院分析人士(shi)認為(wei),“一方面,熱點城(cheng)市及城(cheng)市群(qun),吸引了大量房地產開發企(qi)業dao)jin)入(ru),區域競爭激烈,地方小微房ke)笊娓蛹枘眩渙硪環矯媯 ?san)角(jiao)及珠(zhu)三(san)角(jiao)投資及借貸熱度(du)高,借貸糾紛以及公(gong)司(si)注(zhu)銷(xiao)破產更加頻繁(fan)。”

融資困境疊加企(qi)業經營(ying)壓力

“對破產企(qi)業dao)jin)行(xing)核(he)實後,我們發現(xian)房ke)蟠蠖轡wei)當地開發企(qi)業,很(hen)多糾紛為(wei)破產和解以及再次啟動,相比小企(qi)業而言,部分規模相對較大的房ke)螅 蛘鉸遠ㄎwei)、多元擴張、項目銷(xiao)售等ren)侍猓 式(shi)鵒匆渤魷xian)zhi)宋侍狻!敝兄岡悍矯奼biao)示。

根據(ju)中指院對企(qi)業深陷(xian)困境原(yuan)因分析研究,房ke)竺媼倨撇饕 辛椒矯嬖yuan)因︰一方面,企(qi)業自身管理制度(du)落後、運營(ying)效率shi)系di)、產品缺乏競爭力、布局單一,在(zai)市場火熱的上行(xing)期(qi)階段,企(qi)業的銷(xiao)售業績快速(su)增(zeng)長,掩蓋自身“內功”先天不(bu)足的缺陷(xian)。同(tong)時(shi),規模化也對企(qi)業自身管理提出更高的要求,企(qi)業並沒(mei)有及時(shi)優化應對挑戰。一旦市場進(jin)入(ru)平穩(wen)或下行(xing)期(qi),企(qi)業的競爭力短板就會(hui)凸顯出來,銷(xiao)售去化以及融資等ren)侍飩 緯山洗笱沽Α/p>

另一方面,部分房ke)笄捌qi)的業績高增(zeng)長促(chun)使企(qi)業自信心急劇擴張,在(zai)業務發展方面速(su)度(du)過快,激進(jin)的多元化拓展拖累了企(qi)業的發展速(su)度(du)。

“作為(wei)一個資shi)鵜薌 托xing)業,房地產開發需要大量資shi)鷸zhi)持(chi),一旦運轉中的環節出現(xian)資shi)鷂侍猓 嗝mi)諾效應被觸發,將迅速(su)蔓(man)延,導致lu)科(ke)缶 ying)困頓甚至(zhi)倒閉破產。”中指院方面分析指出,2019年,信用(yong)評級(ji)較高的大型房ke)笞式(shi)鷯攀聘用(yong)饗裕 糠中︵頭科(ke)笞式(shi)鴣醒梗 唐qi)資shi)鴟縵障災zeng)加。“房ke)筧孕枰 泳 ying)上做好地產主業,優化債務結構,降低(di)杠桿比例(li),平穩(wen)發展才(cai)能持(chi)久經營(ying)。”

在(zai)政策調控較緊的當下,尤其是融資端不(bu)斷(duan)收緊,融資成本水漲船高,現(xian)金(jin)流更是重中之重。億(yi)翰智(zhi)庫方面也認為(wei),“收並購(gou)浪潮來襲,也體(ti)現(xian)出當下地產行(xing)業之艱難。對于進(jin)入(ru)發展困境的房ke)蠖裕 蚨嗷蟶俁加凶隕淼腦yuan)因。”

2019年,全國範圍多個城(cheng)市取消或放寬了落戶(hu)限制。業內預(yu)計,至(zhi)少未來2-3年城(cheng)鎮化速(su)度(du)仍yue)鼙bao)持(chi),基本置業需求仍在(zai),住宅開發仍有增(zeng)長空zhan)洹Ryi)翰方面認為(wei),房地產企(qi)業在(zai)精進(jin)主業的基礎上,可結合(he)本身基因和資源(yuan)情況,適度(du)投du)氬糠值夭喙氐畝   滴褡魑wei)長期(qi)戰略,但一定要注(zhu)意多元化的投du)胍慘 袷shou)聚焦(jiao)原(yuan)則,同(tong)時(shi)平衡好主業與其他業務的結構關系。

2020年房ke)蠊婺Tyu)計穩(wen)中有升

近幾年,房ke)蠓追咨孀慍?夤gong)寓、養老地產、文旅地產相關領域,也有房ke)蠼jin)軍(jun)新能源(yuan)汽車、機器(qi)人制造、汽車零(ling)部件制造等非地產領域。上述中指院方面分析人士(shi)表(biao)示,“房ke)笠 宰隕淼牟屏Α? Α?肆τ凶畔低(di)徹婊  chun)進(jin)業務及品牌的協同(tong)發展,形成系di)吃擻ying)合(he)力,否(fu)則新涉足業務不(bu)僅(jin)短期(qi)難見效益(yi),主業的發展也bu)hui)受到(dao)拖累。”

行(xing)業人士(shi)指出,受市場下行(xing)和調控不(bu)放松(song)影響,我國房地產企(qi)業正(zheng)在(zai)面臨費用(yong)率提升、負債率升高、短期(qi)償債能力下滑的困境,尤其中xing)︵頭科(ke)螅 越 媼僖歡 撓 妥式(shi)鷓沽Α/p>

未來,在(zai)融資監管全方位(wei)趨(qu)緊的情況下,行(xing)業分化將會(hui)持(chi)續加劇。業內普遍認為(wei),雖(sui)然目前房地產市場整(zheng)體(ti)去化壓力尚存,但行(xing)業dao) bao)持(chi)長期(qi)平穩(wen)發展的市場環境已趨(qu)于明朗。預(yu)計2020年企(qi)業整(zheng)體(ti)規模將維持(chi)穩(wen)中有升的增(zeng)長態勢。行(xing)業競爭加劇下,百強房ke)竽誆康姆只 窬忠步 jin)一步持(chi)續。

在(zai)市場去化承壓的背(bei)景(jing)下,企(qi)業的發展重心逐漸由“增(zeng)量角(jiao)逐”轉向“提質增(zeng)效”bao) 蠢匆導 婺5腦zeng)長不(bu)能簡單依賴于供貨量的加大,企(qi)業戰略布局、組織管控、品牌建設等綜合(he)實力的提升將是房ke)笪蠢垂?韉鬧?兄 亍/p>

“尤其是中xing)︵頭科(ke)蟛季窒嘍約 校 hen)難平衡區域風險。因此,適度(du)降低(di)杠桿比例(li),放緩(huan)增(zeng)長節奏,能夠有xing)?奼芟xian)金(jin)流風險。”億(yi)翰智(zhi)庫方面指出,當下lu)康夭xing)業的競爭格局與以往大有不(bu)同(tong),合(he)作是當下lu)科(ke)笊婧途赫鬧饕 問shi),合(he)作的本質是優勢交換,合(he)作的目的是完善自我的資源(yuan)矩陣。

編(bian)輯︰郭(guo)夢涵

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